1 tydzień temu
Mamy potwierdzenie spadków cen mieszkań. Z najnowszych danych NBP wynika, iż na rynku wtórnym w IV kw. 2024 r. obniżki pojawiły się aż w 10 z 17 badanych miast.
Z kolei z danych Rankomat.pl i Rentier.io wychodzi, iż w styczniu (w porównaniu z październikiem) spadki wystąpiły aż w 12 z 17 miast. Były one jednak zbyt małe, aby przywrócić "normalną" dostępność mieszkań.
Co to oznacza? W przypadku pary z dochodem wynoszącym po 80 proc. średniego wynagrodzenia rata pochłania 45 proc. dochodu. Powrót do normalności, czyli udziału na poziomie ok. 31 proc., wymagałby znacznie mocniejszych obniżek lub spadku oprocentowania kredytów hipotecznych do ok. 4 proc.
Jak wynika z danych NBP, spadki cen transakcyjnych w porównaniu z III kw. 2024 r. odnotowano w 8 z 17 miast. Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie (7,2 proc.) i Warszawie (6,2 proc.). Jeszcze więcej spadków odnotowano w cenach ofertowych – mieszkania potaniały w 10 z 17 miast. Te zmiany w ofertach będą miały wpływ na ceny transakcyjne w I kw. 2025 r., ponieważ kupujący na rynku wtórnym zwykle potrzebują 1–2 miesięcy na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Z kolei na rynku pierwotnym spadków jest znacznie mniej. jeżeli chodzi o ceny transakcyjne, to niższe niż w III kw. 2024 r. pojawiły się tylko w 4 z 17 miast. Najmocniej spadły we Wrocławiu (-4 proc.) i Krakowie (-3 proc.). W cenach ofertowych spadki odnotowano w 5 z 17 badanych miast.
Czy łatwo kupić mieszkanie?
Eksperci Rankomat.pl i Rentier.io sprawdzili to pod kątem pary, która zarabia po 80 proc. średniego wynagrodzenia i chce kupić swoje pierwsze mieszkanie o powierzchni 50 m² z pomocą kredytu hipotecznego. Ich wkład własny wynosi 10 proc. Cena mieszkania to średnia transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast według danych NBP.
W IV kw. 2024 r. taki zakup wymagałby wydania 713 250 zł. Rata kredytu z 10 proc. wkładem własnym wyniosłaby ok. 4 459 zł i pochłaniałaby 45 proc. dochodu naszej przykładowej pary.
Z jednej strony jest to poziom zauważalnie niższy niż w drugiej połowie 2022 r., kiedy podwyżki stóp procentowych wywindowały ten udział do 52 proc. Należy jednak pamiętać, iż 45 proc. to wciąż bardzo dużo. W przypadku przeciętnych dochodów banki zwykle obawiają się udzielać kredytów, dla których rata przekracza 40 proc. dochodu. Na wykresie widać również, iż od 2014 r. do połowy 2020 r. wynosił on od 28 proc. do 32 proc.
Przy poziomie cen mieszkań i wynagrodzeń z IV kw. 2024 r. powrót do normalności, czyli udziału raty w dochodzie wynoszącego ok. 31 proc., wymagałby spadku oprocentowania kredytu do 4 proc.
"Wygląda więc na to, iż zapowiadany program 'Pierwsze klucze" został dobrze przygotowany" – dodają eksperci.
Bogatym łatwiej?
Analitycy dodają, iż obecny problem dostępności mieszkań wynika w większości z wysokich stóp procentowych. Patrząc tylko na relację cen i wysokości dochodów, wydaje się, iż ceny są jedynie nieznacznie zawyżone.
Eksperci pokazują to na przykładzie pary, której dochody wynoszą pięciokrotność średniego wynagrodzenia. Ta para chce kupić mieszkanie o powierzchni 100 m² bez udziału kredytu. Podobnie jak w poprzednim przypadku zakładamy, iż cena mieszkania jest średnią ceną transakcyjną na rynku pierwotnym dla siedmiu największych miast.
W IV kwartale 2024 r. taka para musiałaby na wspomniane mieszkanie wydać 46 miesięcznych wynagrodzeń netto. Dla porównania, od drugiej połowy 2022 r. było to zwykle od 41 do 46 pensji. Dopiero w ubiegłym roku ten poziom podskoczył do 47–48 pensji w I–III kwartale, ale w IV kwartale spadł do 46.
Stosunek dochodów do cen mieszkań nie odbiega więc znacząco od poziomu obserwowanego w ostatnich 12 latach. Ewidentna bańka na rynku występowała natomiast w latach 2007–2008, gdy taka para musiała wydać ponad 70 wynagrodzeń na zakup takiego mieszkania.
Czy ceny mieszkań spadną jeszcze bardziej?
Analitycy podejrzewają, iż nie. Ponieważ ceny mieszkań zaczęły spadać, ich dostępność dla osób zamożnych prawdopodobnie wzrośnie. A to z kolei może wyhamować trend obniżek.
Gdyby obniżki przekroczyły 10 proc., ceny stałyby się niezwykle atrakcyjne dla osób o wysokich dochodach. Poza tym spodziewane są obniżki stóp procentowych i nowy program wsparcia w zakupie pierwszego w życiu mieszkania. Najprawdopodobniej spadki cen mieszkań nie będą więc zbyt głębokie i pozostaną jednocyfrowe – przewidują analitycy.
