3 miesięcy temu
W okresie zawirowań w światowej gospodarce, firmy mające swoje siedziby i oddziały w największych miastach w Polsce mocno dywersyfikują podejście do zajmowanej powierzchni biurowej.
Jak pisze w komentarzu eksperckim, Karolina Słysz, Associate, Office Agency, Tenant Representation w międzynarodowej firmie doradczej Cushman & Wakefield (C&W), jedni chcą zabezpieczyć na dłużej przestrzeń do pracy dla swoich pracowników po jak najkorzystniejszych stawkach, inni z kolei, mając przed sobą ważne rozstrzygnięcia biznesowe, a co za tym idzie – nie wiedzą, ile powierzchni będzie im potrzebne za 5 lat, wolą nie podejmować teraz długoterminowych zobowiązań.
Na nieruchomości biurowe w miastach regionalnych, jak Kraków, Poznań czy Łódź, panuje w tej chwili mniejszy łączny popyt na powierzchnie niż kilka lat temu
Według ekspertki na to nakłada się trend optymalizacji – firmy, których pracownicy mają możliwość pracy hybrydowej, dostosowują wielkość i funkcjonalność zajmowanych biur do nowych oczekiwań. – Co prawda, jak wskazują dane C&W, jedynie 27% pracowników deklaruje, iż łączy pracę w biurze z tą zdalną, jednak i tak ma to przełożenie na organizację w firmach. W konsekwencji, pomimo sporej aktywności najemców, krajobraz rynku nieruchomości biurowych w miastach regionalnych, takich jak Kraków, Poznań czy Łódź, charakteryzuje się w tej chwili mniejszym łącznym popytem na powierzchnie niż kilka lat temu. Na decyzje najemców i strategie właścicieli budynków wpływają także wyzwania związane z wysokimi czynszami oraz kosztami eksploatacyjnymi – zwraca uwagę Karolina Słysz.
– Efekt? – pyta ekspertka. – Podobna liczba umów najmu na głównych rynkach w Polsce, w tym w Krakowie, dotyczy renegocjacji związanych z dotychczas zajmowaną powierzchnią, co relokacji. Według najnowszych analiz C&W dotyczących rynku biurowego w Polsce w pierwszym kwartale 2024 r. transakcje związane z renegocjacjami stanowiły 47%, a umowy na nowe powierzchnie 48%. W porównaniu do rynku warszawskiego widzimy tu ciekawą różnicę – renegocjacje stanowiły 36% wszystkich zawartych transakcji, a zdecydowanie więcej, bo aż 54% umów dotyczyła nowych powierzchni.
Renegocjacje warte podjęcia
Jak zaznacza ekspertka, aktualna koniunktura sprzyja renegocjacjom. Właściciele budynków, chcąc zatrzymać najemców, oferują atrakcyjne warunki najmu na dotychczas zajmowane powierzchnie. Firmy, które np. czekają na rozstrzygnięcie ważnych dla nich przetargów, wpływających na wielkość zatrudnienia na nadchodzące lata, renegocjują umowy na krótsze okresy – choćby na 3 lata – aby elastycznie dostosować się do zmieniających się warunków. Zdarza się też, iż firmy decydują się na podnajem wolnej przestrzeni, co jest wynikiem m.in. dynamiki zatrudnienia oraz ewolucji modeli pracy.
Pozostając w dotychczasowym miejscu, możemy oczywiście ograniczyć koszty związane z przygotowaniem nowego biura oraz samą relokacją, a także nie musimy się martwić o zasoby potrzebne do zaplanowania, zakomunikowania i przeprowadzenia zmian. Wiele firm po prostu nie dysponuje zasobami oraz kompetencjami do zarządzenia tego typu organizacyjną zmianą.
Relokacje z myślą o komforcie
Z naszych obserwacji wynika, iż firmy posiadające swoje siedziby czy biura w Krakowie i pozostałych głównych miastach regionalnych, dużą wagę przywiązują do poziomu kosztów. I tak np. przy poszukiwaniu nowej, dogodniejszej lokalizacji zwracają uwagę, by w ofercie ujęta była partycypacja właściciela obiektu w kosztach związanych z wykończeniem wnętrza pod potrzeby firmy. Co z kolei przekłada się na długość najmu – aby dla wynajmującego transakcja była opłacalna, musi on mieć zapewnione, iż najemca zostanie z nim na dłużej. Dlatego, w przypadku relokacji w tej chwili zawierane umowy podpisywane są często na okres około 7 lat.
Zgodnie z trendem optymalizacji, najemcy przy przeprowadzkach decydują się coraz częściej na mniejsze metraże – np. o około 30% – od tych, które wynajmowali wcześniej, co jest bezpośrednio związane z adaptacją do hybrydowego modelu pracy. Najbardziej poszukiwane są biura o powierzchni 500-800 mkw., co wskazuje na zmianę w zapotrzebowaniu firm na przestrzeń biurową oraz na zmieniającą się rolę biur w kierunku przestrzeni do spotkań, a nie miejsc pracy w skupieniu.
Coraz więcej firm podporządkowuje także wybór biura kwestiom spójności z ich strategią ESG
Z drugiej strony, firmy decydujące się na relokację, preferują biurowce oferujące przyjazne i atrakcyjne środowisko pracy, z nowoczesnym designem, zielonymi przestrzeniami i wysokim standardem wykończenia, a ponad wszystko – z dogodną lokalizacją. Coraz więcej firm podporządkowuje także wybór biura kwestiom spójności z ich strategią ESG. Szukają obiektów, które spełniają wysokie standardy, ale także ułatwiają im kwestie zbierania danych i raportowania np. zużycia energii czy śladu węglowego.
Koszty wykończenia biura – balans pomiędzy oczekiwaniami a budżetem
Karolina Słysz podkreśla, iż według danych z najnowszego „Przewodnika po kosztach wykończenia biura 2024” dla regionu EMEA opracowanego przez C&W, w Warszawie całkowity koszt wykończenia biura w średnim standardzie kształtuje się na poziomie 1250 euro za mkw. Natomiast sporo firm decyduje się na budżet w granicach 750-900 euro za mkw., stawiając na prostsze space plany i gotowe rozwiązania, rezygnując z indywidualnych projektów, a także na możliwie jak najlepsze wykorzystanie wcześniejszego wyposażenia.
– Dla firm, które rozważają lokalizację biura w jednym z miast regionalnych, interesujący może być fakt, iż po okresie wysokiej aktywności deweloperów w regionach w ciągu ostatnich kilku lat, jest tu więcej dostępnych, atrakcyjnych powierzchni – informuje ekspertka.
