Rok 2025 zaskoczył pozytywnie. Rynek nowych mieszkań mocno się odbił

1 dzień temu

Rok 2025 miał być trudny dla rynku nowych mieszkań. Tymczasem sprzedaż skoczyła o 9 proc., a grudniowy finisz był tak mocny, iż zaskoczył choćby ekspertów. Na siedmiu największych rynkach sprzedano 40,7 tys. lokali – o ponad 3 tys. więcej niż rok wcześniej. Co wywołało ten zwrot?

Ożywienie po stronie popytu przyszło w odpowiedzi na obniżki stóp procentowych oraz bezprecedensową akcję promocyjną deweloperów. Nowa podaż również przyspieszyła: deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 44,8 tys. mieszkań, co przełożyło się na wzrost dostępnej oferty o 11 proc. rok do roku – do 62,1 tys. lokali.

Grudniowy zryw sprzedaży i ofensywa promocyjna

Grudzień 2025 zapisze się w historii jako miesiąc rekordów. 5,2 tys. sprzedanych mieszkań – o 61 proc. więcej niż rok wcześniej – to wynik, którego nikt się nie spodziewał. Szczególnie w świątecznym szaleństwie, gdy potencjalni kupujący teoretycznie powinni być zajęci przygotowaniami do świąt, a nie finalizowaniem zakupu M.

– Grudniowy, rekordowy wynik sprzedaży zaskoczył tak, jak zaskakująca była ogromna skala podjętych przez deweloperów działań marketingowych i promocyjnych – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom. – Trudno było przewidzieć, czy mocniej będą oddziaływać promocje u deweloperów czy wyczekiwanie na święta. Tym razem przeważyły wyjątkowo liczne i atrakcyjne akcje promocyjne.

W grudniu wprowadzono na rynek ponad 5,3 tys. mieszkań w ramach 111 nowych inwestycji. Wysoki poziom sprzedaży dotyczył również lokali wcześniej zarezerwowanych, co w praktyce nie uszczupliło bieżącej oferty. Trend ten może się utrzymać także w pierwszych miesiącach 2026 roku.

Stopy procentowe i jawność cen napędziły wzrost

Początek roku był kiepski. W pierwszych czterech miesiącach 2025 roku sprzedano zaledwie 11 tys. mieszkań – o 21 proc. mniej niż rok wcześniej. Rynek wyczekiwał. Pierwsza obniżka stóp przyszła w kwietniu, druga w maju. Efekt? Kolejne cztery miesiące przyniosły 12,3 tys. transakcji (+11 proc.).

Prawdziwa eksplozja nastąpiła pod koniec roku. Od września do grudnia deweloperzy sprzedali 17,4 tys. mieszkań – o 42 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 34 proc. więcej niż rok wcześniej.

Co się stało? Kumulacja obniżek stóp (łącznie o 1 pkt proc.), upublicznienie cen mieszkań i desperacka walka deweloperów o klienta przed końcem roku.

Niespodziewany efekt uboczny przyniosła głośna debata o jawności cen mieszkań. Dyskusja, która rozgrzała media społecznościowe, sprawiła, iż potencjalni kupujący zaczęli interesować się przepisami regulującymi bezpieczeństwo zakupu na rynku pierwotnym. Efekt? Według badania Otodom aż 23 proc. Polaków w III kwartale 2025 deklarowało gotowość zakupu mieszkania od dewelopera – najwięcej w historii tego badania.

Ceny: najdrożej w Trójmieście, najtaniej w Łodzi

Najwięcej mieszkań sprzedano w Warszawie – 13,1 tys., co odpowiadało jednej trzeciej łącznej sprzedaży na siedmiu rynkach. Kolejne były Kraków (6,4 tys.), Trójmiasto (5,7 tys.), Wrocław (5,4 tys.), Poznań (4,4 tys.) i Łódź (4 tys.). Katowice były jedynym miastem, w którym sprzedaż w 2025 roku była niższa niż rok wcześniej (spadek o 2 proc.).

Na uwagę zasługuje Kraków (+24 proc. rdr) i Poznań (+10 proc. rdr) jako liderzy wzrostów. W Warszawie i Trójmieście zanotowano po 8 proc. wzrostu, a we Wrocławiu i Łodzi – odpowiednio 4 i 2 proc.

Średnie ceny mieszkań wzrosły w 2025 roku w każdym z siedmiu miast. Największy wzrost odnotowano w Trójmieście – o 15 proc. w skali roku, do poziomu 17,2 tys. zł/m². W Warszawie wzrost wyniósł 6 proc., w Poznaniu 5-6 proc., a w Katowicach i Wrocławiu – 3-4 proc. Najmniejsze zmiany dotyczyły Krakowa (2 proc.) i Łodzi (0,5 proc.).

Kontrast między rynkami jest uderzający. W Łodzi przeciętne mieszkanie 50 mkw. kosztuje dziś 580 tys. zł – zaledwie 3,6 tys. więcej niż rok temu. Tymczasem w Warszawie mieszkanie o powierzchni 55 m² to wydatek niemal miliona złotych (999 tys. zł) – o 31 tys. więcej niż w 2024 roku.

Najdrożej było w Trójmieście, gdzie ceny wystrzeliły o 15 proc., dodając 2,2 tys. zł do każdego metra kwadratowego. Dziś trzeba tam zapłacić średnio 17,2 tys. zł/m².

Rynek mieszkaniowy blisko równowagi

Wskaźnik wyprzedaży – mierzący czas potrzebny na sprzedaż całej oferty przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży – na koniec grudnia wynosił 4-5 kwartałów. Oznacza to, iż rynek mieszkaniowy w dużych miastach osiągnął stan równowagi. Deweloperzy realizują plany sprzedażowe, a klienci korzystają z szerokiej oferty i promocji.

Rynek jest w równowadze, ale nie oznacza to, iż ceny spadną. Wręcz przeciwnie – rosnąca sprzedaż i wzrost obciążeń podatkowych banków w 2026 roku mogą zahamować dalsze obniżki kosztów kredytów hipotecznych.

– Wiele wskazuje na to, iż ci, którzy w drugiej połowie roku zdecydowali się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, podjęli dobre decyzje – mówi Katarzyna Kuniewicz. – Dotyczy to zwłaszcza tych gospodarstw domowych, które bez wysokiego udziału kredytu nie mogliby pozwolić sobie na zakup mieszkania. Wzrost obciążeń podatkowych banków w 2026 roku nie wróży dobrze oczekiwaniom, iż koszt kredytu będzie się dalej obniżał.