6 miesięcy temu
Większość przedsiębiorców nie czuje się na tyle pewnie, by mówić wprost swoim klientom, iż traktuje ich jak kury znoszące złote jaja. Wręcz przeciwnie – właściciele biznesów działających na rynku zwykle przekonują, iż oferowane przez nich ceny są wręcz za niskie, ledwo im się ten biznes spina. Panie, taka okazja się już nie trafi!
Do tej krygującej się większości nie należą jednak deweloperzy. Pozycja tej grupy jest już tak silna, iż mogą publicznie porównywać swoje marże do zysków handlarzy bronią – skromnie przy tym dodając, iż ci drudzy wciąż zarabiają jednak więcej – bez obaw, iż spotkają ich jakieś nieprzyjemne konsekwencje. Bo niby jakie – ludzie przestaną u nich kupować mieszkania? To skąd je wezmą?
Prezes zarządu Dom Development Jarosław Szanajca w rozmowie z Łukaszem Kijkiem z kanału Biznes Klasa nie starał się zwodzić swojego rozmówcy, bo nie musiał. Publicznie przyznał, iż marże w jego branży są „największe w legalnym biznesie”, a jeżeli gdzieś szukać wyższych, to raczej wśród handlarzy narkotyków. Zaznaczył przy tym, iż medialne doniesienia o marżach rzędu 30 proc. są przesadzone. Zarządzana przez niego spółka musi się zadowolić skromnymi 18 procentami (według danych NBP średni zwrot z kapitału dla branży deweloperskiej to 22 proc.).
Tych 30 proc. media nie wzięły jednak z powietrza, tylko z raportu NBP, według którego w pięciu z siedmiu największych miast zysk brutto ze sprzedaży stanowi właśnie niemal jedną trzecią ceny. Według pana prezesa marża netto jest jednak niższa, gdyż trzeba odliczyć dodatkowe koszty, czyli między innymi wynagrodzenie zarządu – a więc również samego Szanajcy. „Oprócz tego, iż kosztuje nas kapitał, całkiem sporo, zwłaszcza ostatnio, to mamy koszty ogólne, czyli moja płaca i całego mojego zespołu. Mamy koszty biur, koszty sprzedawców, koszty zarządu, które nie wchodzą do marży brutto”.
Prezes Dom Development uznaje więc swoje zarobki, które w 2022 roku wyniosły 3,5 mln złotych, za koszty prowadzenia działalności, których nie należy brać pod uwagę przy określaniu zysków spółki. Problem w tym, iż równocześnie jest jej współudziałowcem, więc partycypuje również w podziale jej dywidendy. Posiada prawie 1,5 mln akcji firmy (5,6 proc. udziałów), a dywidenda za zeszły rok wyniosła 12 złotych od akcji, więc dodatkowo zainkasował 17–18 mln złotych. I to dopiero jest jego prawdziwy zarobek – te kilka milionów złotych za zarządzanie to tylko dieta za utracony czas.
Do zysków dewelopera nie należy również doliczać wynagrodzenia innych członków zarządu Dom Development – na przykład Małgorzaty Kolarskiej (7,3 mln zł w 2022) czy Leszka Stankiewicza (3,2 mln zł). To naprawdę oryginalna koncepcja, na którą mogą sobie pozwolić tylko bardzo pewni siebie ludzie.
A prezes Szanajca jest niezwykle pewny siebie, tutaj nie ma żadnych wątpliwości. Interesujących rzeczy mówi w wywiadzie Kijka znacznie więcej. Otóż Szanajca stwierdził również, iż rynek mieszkaniowy jest stabilny wtedy, gdy ceny rosną w tempie od 3 do 5 proc. powyżej inflacji. Wtedy sytuacja jest zdrowa, uważa. Inaczej mówiąc, deweloperzy wprost wyrażają oczekiwanie, iż ich produkt będzie drożał w tempie nieco szybszym od wzrostu płac realnych, które w długim terminie rosną właśnie o ok. 3 proc. – a przynajmniej, iż będą wzrostowi płac dorównywać.
Według deweloperów wzrost zamożności nie powinien więc obejmować lokali mieszkalnych – w stosunku do mieszkań nasza siła nabywcza powinna stać w miejscu, a najlepiej choćby nieco spadać. Chyba nikogo nie zaskoczy, iż tak właśnie jest: według NBP od przeszło już dekady wskaźnik dostępności mieszkaniowej wynosi ok. 0,75 m kw., czyli za średnią krajową możemy kupić trzy czwarte metra kwadratowego lokalu. Chociaż teoretycznie nieustannie się w tym czasie bogaciliśmy.
Dlaczego w ogóle ten biznes domaga się aż tak dużych zysków? Tu również nie ma zaskoczenia – chodzi o rzekome ryzyko: „Nie mamy jeszcze takich marż jak ci, którzy handlują bronią czy narkotykami. Oni mają zupełnie inne marże, ale mają je dlatego, iż tam ryzyko jest zdecydowanie wyższe” – tłumaczy pan prezes.
Duże inwestycje wiążą się z dużą niepewnością i możliwością wtopienia ogromnych kwot, jeżeli coś pójdzie nie tak. Kiedyś, być może, rzeczywiście tak było, jednak w tej chwili duże firmy deweloperskie mogą się czuć pewnie jak na etacie w urzędzie. Według NBP średni czas sprzedaży lokalu w siedmiu największych miastach w Polsce pod koniec zeszłego roku wyniósł ledwie 2,5 kwartału. Mieszkania schodzą deweloperom na pniu, często tuż po wystawieniu ich na sprzedaż. O jakim ryzyku w ogóle dzisiaj mówimy?
„Takie są reguły działania w naszej branży, iż poziom czterech kwartałów to pozostało bardzo dobry dla dewelopera prognostyk. Sześć kwartałów pozostało w porządku” – tłumaczy bez ogródek prezes Dom Development.
Prezes Szanajca jest tak szczery, iż aż trudno się na niego złościć. To przecież tak, jakby się wściekać na deszcz, iż pada. Ludzie wykorzystujący bez skrupułów każdą sytuację, by zarobić jak najwięcej, zdarzać się będą zawsze – oni są jak piąty żywioł. Zresztą Szanajca tłumaczy to jako zwyczajny efekt gry rynkowej – to całkowicie logiczna konstrukcja, która na wyjściu daje wynik adekwatny do tego, co się do niej włoży na wejściu. Nie ma żadnego zaskoczenia. Nie chcieliście mieć nudnych pań wypełniających kwitki w miejskim zarządzie gospodarki komunalnej, bo to przecież schematyczne biurwy rodem z PRL, to macie teraz całkiem żywiołowego pana przedsiębiorcę, który bez ogródek opowiada, jak się na was dorobił dosyć dużych pieniędzy.
I choćby trudno się z tym człowiekiem nie zgodzić. W jego rozbrajającej szczerości jest przecież tak dużo prawdy. adekwatnie można choćby czuć do niego sympatię, bo w mediach – choćby internetowych – rzadko kiedy widzimy naprawdę wpływowych ludzi mówiących tak swobodnie o rzeczywistości za oknem. Zamiast wystudiowanych panów opowiadających przekazy dnia mamy typa przyznającego się bez ogródek do swoich motywacji, a choćby swojej – całkowicie zrozumiałej – niewiedzy. Co chwilę miga się od odpowiedzi – na pytanie o ceny w nieodległej przyszłości bez żenady przyznaje, iż nie wie. A w Warszawie to już w ogóle, przecież w stolicy to jest kompletne szaleństwo. W reakcji na pytanie o ceny za dziesięć lat niemal parska śmiechem. Jest jednak na tyle wpływowy i uzbrojony w kapitał, iż kompletnie się tej nieprzewidywalności nie boi: nie mam pojęcia, co będzie, wiem, iż dla mnie będzie dobrze. To jest polski hip-hop, tylko iż w garniturze.
Świadomość, iż tacy ludzie jak prezes Szanajca kształtują polskie realia mieszkaniowe, jest przygnębiająca. Ich znaczenie nie wzięło się jednak znikąd. Opowieści o bezosobowych siłach rynku to mydlenie oczu – stan rynku to zawsze efekt konkretnych decyzji politycznych. Fakt, iż rynek całkowicie decyduje o polskiej mieszkaniówce, jest skutkiem wycofania się państwa z tego obszaru życia – a to zaś jest konsekwencją decyzji podjętych przez polską elitę władzy. Przez konkretne osoby, które do dzisiaj tworzą polską scenę polityczną – zresztą po obu stronach ideowej wojenki trawiącej nasze życie publiczne przynajmniej od 2005 roku. Nieprzypadkowo czerpiący korzyści z ich decyzji przedsiębiorcy wydają się całkowicie apolityczni – albo raczej apartyjni. Trudno powiedzieć, czy Szanajca lubi PO, czy PiS – łatwo za to powiedzieć, jakie ma interesy.
Zresztą na koniec posłuchajmy pana prezesa Szanajcy, który to wszystko wspaniale wręcz tłumaczy. To naprawdę szczery i niewątpliwie inteligentny człowiek, a takich zawsze warto słuchać.
Szanajca: My się jakoś mieścimy w tym rynku i będziemy z tego korzystać, o ile takie dopłaty do kredytów będą. Ale myśmy tego nie wymyślili.
Kijek: Czyli politycy wpadli w tę spiralę i zaczęli się targować, kto wymyśli lepszy program mieszkaniowy?
Szanajca: Nie wiem, politycy mają swoją politykę, a my czytamy, co nam przynosi Dziennik Ustaw.
Kijek: I on nie przeszkadza.
Szanajca: Nie przeszkadza. Oczywiście, iż nie przeszkadza. I oczywiście pomaga. Natomiast taka jest wola sprawcza państwa i my się z tego oczywiście cieszymy.
Aż wstyd byłoby mi coś do tego dodawać. Szkoda marnować tak kapitalną puentę.
