2 tygodni temu
Dziś mamy już do czynienia z sytuacją abstrakcyjną. Nie jest zaskoczeniem, iż mieszkania najdroższe są w Warszawie, prawda? To duże miasto, z wysokimi na tle reszty Polski zarobkami. Pamiętajmy, iż w praktyce to jednak w Krakowie zarabia się najlepiej.
Ale powróćmy do mieszkań.
Według danych portalu RynekPierwotny.pl, ceny kawalerek w Polsce osiągają poziomy kosmiczne. W Warszawie już we wrześniu przekroczyły 22 tysiące złotych za metr,
w Gdańsku i Krakowie zbliżają się do 20 tysięcy złotych. jeżeli chodzi o Warszawę: we wrześniu sięgnęły poziomu 22 247 zł za metr, w październiku spadły do 22 114 zł,
w listopadzie – 21 743 zł.
Kawalerka za 700 tysięcy? Proszę bardzo
To może być zaskakujące, ale nie zmienia faktu, iż kawalerki są koszmarnie drogie.
W stolicy można znaleźć oferty takich mieszkań za ok. 700 tys. złotych. Mówimy o lokalizacjach niedaleko centrum, ale nie mających nic wspólnego z prestiżem.
Ale to nie są jakieś wyjątki. Przejrzeliśmy oferty deweloperów. Warszawa: 32 metry za minimum pół miliona, Wrocław: 26 metrów za 452 tysiące. Gdańsk: 29 metrów za 541 tysięcy. To ceny, które odjechały rzeczywistości na wiele mil.
Ale nie ma się też co dziwić, iż na małe mieszkania jest duży popyt. Pamiętajmy, iż Polska się starzeje. A w związku z tym małych mieszkań poszukują nie tylko osoby młode, ale i seniorzy. O wiele łatwiej żyje się w pojedynkę w kawalerce lub dwóch pokojach, ale we w miarę nowoczesnym budownictwie, bez barier architektonicznych. To też wpływa na duży popyt na stosunkowo małe mieszkania.
Nie da się ukryć, iż poprzednie programy mieszkaniowe, w tym "Bezpieczny Kredyt 2%" wydrenowały rynek ze stosunkowo niewielkich mieszkań. Znikały one z rynku jak świeże bułeczki, a ich ceny rosły.
Ceny mieszkań rosły nie tylko w tym segmencie. Korzystali z tego flipperzy i różnej maści inwestorzy. Skończyło się tym, iż teraz mnóstwo osób próbuje sprzedać kupione kilka czy kilkanaście miesięcy temu mieszkania, nie bacząc już na zarobek, jaki chcieli osiągnąć. Teraz stojące na pusto mieszkanie kosztuje, a nie zarabia. Z kolei wynajem też niekoniecznie bardzo się opłaca.
Flipperzy we łzach
Pamiętacie pewnie ulotki, które walały się wam po skrzynkach pocztowych. Na wielu z nich były "dziecięcą ręką malowane" rysunki rodziny i dopiski, iż "młoda rodzina kupi mieszkanie na tej okolicy". Oczywiście nie było żadnej rodziny, tylko flipper, który chciał tanio kupić, podremontować i drogo sprzedać.
Teraz w sieci królują memy z tym samym rysunkiem, ale zmienionym napisem na "młoda rodzina sprzeda 15 mieszkań w tej okolicy". Czy naprawdę flipperom jest teraz tak źle? Cóż, ulotek w skrzynkach jest wyraźnie mniej. A podaż mieszkań rośnie, ceny powolutku spadają.
Mamy pod ręką dane Otodom. Opracowuje je WKP Investements. Widać z nich wyraźnie, iż od początku roku 2022 liczba ofert sprzedaży mieszkań dynamicznie rosła. W połowie roku zaczęła spadać. kilka osób sprzedawało, bo mieszkania rosły w cenę.
Od początku 2024 roku mamy niesamowity przyrost liczby mieszkań na sprzedaż. W styczniu było ich niespełna 120 tysięcy, dziś jest 180 tysięcy. To największa liczba od lat. W 2021 roku było ich maksymalnie ok. 140 tysięcy, w 2022 w piku ta liczba dobiła do 157 tysięcy.
To też pokazuje, jak mocno rozchwiał rynkiem program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Nie ma wątpliwości co do tego, iż podniósł ceny i popyt. Ale widać też jak na dłoni, iż wszystko zaburzył. No bo jak to jest możliwe, iż dziś liczba mieszkań na sprzedaż w jednym tylko portalu z ogłoszeniami jest najwyższa od trzech lat? To po prostu absurd.
Widzimy też wyraźnie, iż może i na "Bezpiecznym Kredycie 2%" skorzystało trochę ludzi, ale najwięcej zysków wyciągnęli z niego deweloperzy i flipperzy. I dlatego to właśnie oni najbardziej przebierają nogami, by nowy rząd odpalił coś podobnego.
Czemu małe mieszkania są tak drogie?
Poprzednie programy mieszkaniowe dość skutecznie wyczyściły rynek z małych mieszkań. Efekt jest taki, iż wolnych kawalerek i małych mieszkań jest na rynku jak na lekarstwo. Dla wielu osób w potrzebie ważna przecież jest i była cena. jeżeli masz do dyspozycji 300 tysięcy, to kupujesz mieszkanie za 300 tysięcy. A relatywnie najmniej kosztują mieszkania niewielkie.
Kosztują jednak sporo w przeliczeniu ceny na metr kwadratowy. To nie jest dziwne, iż kawalerki są najdroższe, zawsze były. Koszt budowy metra kwadratowego teoretycznie jest taki sam, ale wydzielenie mniejszych mieszkań, wyposażenie ich w takie same udogodnienia powoduje, iż są po prostu droższe.
Do każdego mieszkania trzeba doprowadzić takie same media, wyposażyć go w odpowiednią infrastrukturę, założyć rachunek powierniczy. W dużych mieszkaniach te wydatki rozkładają się na większą liczbę metrów, w mniejszych wręcz kumulują.
No i dochodzi do tego oczywista oczywistość. Ktoś kupujący mniejsze mieszkanie po prostu jest skłonny zapłacić więcej. Skoro kupuje, to musi gdzieś mieszkać, jest "na musiku". A nie stać go na większe, więc sprzedawca dorzuca większą marżę. Może to i przykre, ale zawsze tak działało. Kawalerki po prostu idą jak woda.
Jest jeszcze jedna sprawa: deweloperzy muszą zapewniać odpowiednią liczbę miejsc parkingowych w nowych inwestycjach. Najchętniej pewnie budowaliby tylko kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe. Ale gdzieś muszą jeszcze upchnąć miejsca dla aut. Nie są w stanie ich zapewnić dla wszystkich mieszkania. Jest to jedna z przyczyn, dla których jeszcze w ogóle budują mieszkania nieco większe.
