Rewolucja na rynku mieszkań. Co zmienią nowe przepisy w 2026 roku?

3 godzin temu

Rok 2026 może okazać się przełomowy dla rynku mieszkań w Polsce. Zmiany legislacyjne, nowe obowiązki inwestycyjne i zmieniające się realia demograficzne stawiają przed branżą szereg wyzwań. Cushman & Wakefield w najnowszym raporcie „Trends Radar” analizuje wpływ nowych regulacji na rynek i wskazuje najważniejsze trendy, które będą kształtować sektor mieszkaniowy w nadchodzących miesiącach.

Koszty inwestycji w górę przez nowe przepisy

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe inwestycje mieszkaniowe muszą uwzględniać przestrzeń do doraźnego schronienia. Szacuje się, iż realizacja tego obowiązku zwiększy koszty inwestycji choćby o 2-5 proc. Mimo iż przewidziano częściową refundację z budżetu państwa, różnicę mogą pokryć przyszli nabywcy mieszkań. Szczególnie dotyczy to projektów o podwyższonym standardzie bezpieczeństwa.

Dodatkowo reforma planowania przestrzennego, która zacznie obowiązywać w pełni od czerwca 2026 roku, może ograniczyć dostępność gruntów inwestycyjnych. Równoczesne procedowanie trzech nowelizacji tej samej ustawy budzi niepewność i utrudnia przygotowania samorządów oraz deweloperów.

– Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku była bardzo niedoskonała i potrzebujemy większego ładu przestrzennego. Jednak zmiany wprowadzane są chaotycznie, są trudne do śledzenia choćby dla profesjonalistów, a w najgorszym razie łatając kolejną dziurę, możemy skończyć jak 20 lat temu – kilka poprawimy, ryzykujemy pogorszenie sytuacji, a zmiana może nas słono kosztować – zauważa Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.

Jak dodaje, zarówno ustawa o ochronie ludności, jak i reforma planistyczna to zmiany potrzebne. Jednak trzymanie inwestorów w napięciu niemal do samego końca, co do ostatecznego kształtu regulacji, jest dla nich bardzo angażujące. Według ekspertki wpływ wejścia w życie reformy planowania przestrzennego może mieć przełożenie na przyszłą podaż i zadecyduje o dynamice rynku w kolejnych latach.

Stabilizacja cen, ale nie brak presji

Po silnych wzrostach w latach 2022-2023, ceny mieszkań się ustabilizowały. Dane Otodom Analytics wskazują, iż między II a III kwartałem 2025 r. ceny w Warszawie wzrosły tylko o 0,1 proc., a w Krakowie o 1,6 proc. Łączna oferta mieszkań na rynku pierwotnym to ponad 62 tys. lokali, z czego 15 tys. przypada na Warszawę.

Jednocześnie wciąż utrzymuje się wysoka sprzedaż. Do końca sierpnia 2025 r. na siedmiu głównych rynkach sprzedano niemal 24,7 tys. mieszkań. Ułatwieniem dla kupujących jest deweloperski obowiązek publikowania cen wszystkich lokali, obowiązujący od września.

Na rynku kredytowym widoczna jest odbudowa aktywności, wspierana przez spadające stopy procentowe i wzrost wynagrodzeń.

– W obliczu spadających stóp procentowych, wysokiej oferty i stabilnej podaży mieszkań i przez cały czas rosnących wynagrodzeń, prognozowane jest dalsze odbudowywanie rynku kredytowego – dodaje Furmańska.

PRS i akademiki w fazie przejściowej

Na rynku najmu natomiast widać stabilizację po fazie gwałtownych wzrostów w poprzednich latach. Średnie czynsze rosną w tempie ok. 2 proc. rok do roku. Jednocześnie popyt na najem przez cały czas jest wysoki, a poziomy obłożenia utrzymują się wysokie zarówno w dużych miastach, jak i ich aglomeracjach.

Sektor najmu instytucjonalnego (PRS) stabilizuje się po dynamicznych latach. Trzeci kwartał 2025 r. przyniósł rekordową transakcję: TAG Immobilien Group nabyło 18 projektów Resi4Rent, choć transakcja wciąż oczekuje na zgodę UOKiK. Inwestorzy zabezpieczają też grunty pod kolejne inwestycje, choć część z nich decyduje się na wyjście na rynek i zbycie nieruchomości do indywidualnych kupujących, zamiast na sprzedaż całych projektów.

Rośnie także sektor prywatnych akademików (PBSA). Liczba studentów w Polsce przekroczyła 1,28 mln, z czego ponad 108 tys. to studenci zagraniczni. Tymczasem dostępność miejsc w akademikach pokrywa zaledwie 10 proc. potrzeb.

– Ogłoszono projekty zakładające powstanie kolejnych 8 tys. miejsc, ale to przez cały czas kropla w morzu potrzeb – zwraca uwagę ekspertka.

Strukturalne trendy i demografia

Choć Polska walczy z długoterminowym spadkiem populacji, aglomeracje miejskie przez cały czas przyciągają nowych mieszkańców. Wzrasta liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, szczególnie wśród seniorów, co zwiększa popyt na małe, funkcjonalne mieszkania. Segment senior housing wciąż pozostaje niszowy, ale jego znaczenie może gwałtownie wzrosnąć.

Z drugiej strony, rośnie zainteresowanie luksusowymi projektami w centrach miast. Inwestorzy i banki faworyzują przedsięwzięcia spełniające wymogi ESG, oferujące wysoki standard oraz proekologiczne rozwiązania. To wspiera rozwój segmentu premium i winduje ceny w prestiżowych lokalizacjach.